Земельный юрист | Ольга Самсоненкова

Вы платите за гектары, а строить сможете только на половине: реальный расчет полезной площади участка перед сделкой 📝 Результаты моей работы Ко мне обратился инвестор, который планировал купить массив из восьми земельных участков в Московской области. На первый взгляд — мечта застройщика. Живописное место, рядом лес, на территории даже есть свой пруд. Продавец предоставил свежие выписки из ЕГРН: земли сельхозназначения, вид разрешенного использования позволяет строить жилые дома. Казалось, можно покупать и делить на более мелкие наделы. Но я никогда не верю документам «на слово». ⚡️Что я выяснила в ходе проверки Лесной фонд. Часть участков «внахлест» попала на земли лесничества. В ЕГРН одно, а в лесном реестре — другое. Пока этот спор не решен, любое строительство находится под угрозой: лесхоз может подать иск, и постройки признают незаконными. Водный объект. Пруд на территории — это не просто красивая картинка. Вокруг него установлена береговая полоса (20 метров), где по закону вообще нельзя ничего приватизировать и строить. Часть площади участков оказалась в этой зоне. Пять ограничений (ЗОУИТ) одновременно. Участки расположены в санитарно-защитной зоне кладбища, в придорожной полосе (нужно согласование с владельцем дороги), в охранной зоне ЛЭП, а также в границах двух охотничьих хозяйств. Каждое из этих ограничений накладывает свой запрет на строительство или требует долгих согласований. Сервитут. На три участка из восьми установлен частный сервитут (право проезда) по решению суда. То есть часть земли фактически занята дорогой для соседей. Криминальная история. Цепочка переходов прав оказалась крайне запутанной: от ликвидированной компании к физическим лицам, затем через суды к крупному банку (как залоговое имущество), и только потом к текущему продавцу. Такие «шлейфы» из банкротств и судебных решений несут риск оспаривания сделки в будущем. ⚡️Самое важное: сколько земли останется для стройки? Я всегда говорю клиентам: «Вы платите за общую площадь, а строить сможете только на полезной». В этом кейсе я сделала точный расчет. Чтобы понять реальные возможности, из общей площади участков я вычла все ограничения (ЗОУИТ), противопожарные расстояния от леса и обязательные отступы от границ. Результат отрезвляет: ➖ Из восьми участков только у одного полезная площадь сохранилась на уровне 84%. ➖ В среднем ограничения «съедают» 17–23% территории. ➖ Самые пострадавшие участки (из-за близости к лесу, воде и коммуникациям) потеряли от 30 до 37% площади. Например, там, где по документам было почти 2,3 гектара, под застройку реально пригодно лишь 1,4 гектара. ⚡️Итог Клиент получил не просто «список проблем», а подробную карту с точными расчетами. Вместо того чтобы вложить десятки миллионов рублей в «кота в мешке», он увидел реальную картину: где можно строить, а где — категорически нет. И, что важно, получил мощные аргументы для торга с продавцом, ведь платить за землю, на которой нельзя строить, никто не хочет. ⚡️В чем главный урок? Выписка из ЕГРН показывает лишь верхушку айсберга. Она не расскажет про лесные пересечения, ЗОУИТ, сервитуты и то, сколько метров у вас «украдут» охранные зоны. Без профессиональной проверки и расчетов вы рискуете переплатить за землю, которая на деле окажется непродуктивной. Если вы планируете покупать землю (один участок или целый массив) — не спешите. Проверьте его по всем фронтам, прежде чем отдавать деньги. #результаты_работы

Выкуп арендованного участка под домом: как стать собственником земли Многие годы вы арендуете землю у государства, построили дом, платите аренду. Но рано или поздно возникает вопрос: а можно ли выкупить этот участок в собственность? Отвечаю: да, можно. И сегодня расскажу, как это сделать на примере Московской области. ⚡️Когда выкуп возможен Закон позволяет выкупить арендованный участок, если соблюдены несколько условий: • на участке стоит ваш дом (вы его собственник); • земля используется по назначению, без нарушений; • вид разрешённого использования (ВРИ) допускает строительство жилого дома — это ИЖС, ЛПХ или ведение садоводства; • участок не ограничен в обороте (нет запретов по статье 27 Земельного кодекса РФ); • участок стоит на кадастровом учёте, и его кадастровая стоимость установлена; • дом является объектом недвижимости и зарегистрирован в ЕГРН. ⚡️Если хотя бы одно условие не выполнено, выкуп может быть невозможен. Но в большинстве стандартных ситуаций проблем нет. ⚡️Как проходит процедура В Московской области заявка подаётся через региональный портал госуслуг (РПГУ). Вот пошагово: 1. Откройте услугу «Предоставление земельных участков без проведения торгов». 2. Укажите муниципальное образование, где находится участок. 3. В поле «Цель обращения» выберите: «Предоставление земельного участка в собственность за плату без проведения торгов». Система автоматически проверит участок через сервис «Градпроработка» Геопортала Подмосковья. Если есть ограничения, вы сразу увидите это при заполнении заявки. ⚡️Что делает администрация После получения заявки администрация: • проверяет документы; • готовит проект договора купли-продажи; • выставляет счёт на оплату; • после вашей оплаты и подписания договора направляет его на регистрацию права собственности в Росреестр. Всё прозрачно и без лишних визитов. ⚡️Сколько стоит выкуп Цена земли составляет 60% от кадастровой стоимости. Этот размер установлен постановлением Правительства Московской области от 14.04.2025 № 373-ПП. Узнать кадастровую стоимость своего участка можно на сайте Росреестра. ⚡️Важно Выкуп — это не автоматический процесс, но вполне реальный. Главное — соответствовать условиям и правильно оформить заявку. Если вы не уверены в своих силах или хотите избежать ошибок, лучше обратиться к специалисту. Я помогаю клиентам выкупать арендованные участки под домами. Если у вас есть вопросы или вы хотите проверить, подходит ли ваш случай под выкуп, — пишите. Разберёмся вместе. #полезное

Многодетные семьи могут уменьшить земельный налог Если в семье трое и более детей, стоит проверить, применим ли к вашему земельному участку федеральный налоговый вычет. Налоговая база по земельному налогу уменьшается на кадастровую стоимость 600 кв. м площади одного земельного участка. С 2026 года возраст детей для этой льготы увеличен: учитываются дети до 23 лет, если они обучаются очно в образовательных организациях. ⚡️Важно знать: 🔹 Вычет предоставляется в отношении одного земельного участка по выбору налогоплательщика 🔹 Право на льготу может иметь каждый из родителей, если он является налогоплательщиком 🔹 Если участок принадлежит родителю и несовершеннолетнему ребёнку в долях, родитель применяет вычет только к своей доле 🔹 Если участок полностью оформлен на несовершеннолетнего ребёнка, вычет родителя к нему не применяется Пример Участок — 12 соток. Если он принадлежит обоим родителям в равных долях, каждому принадлежит по 6 соток. Если оба родителя имеют право на вычет, в приведённом примере налоговая база по участку может быть уменьшена полностью. ⚡️ Что сделать родителям: 1. Проверьте, есть ли у вас право на льготу как у родителя троих и более детей. 2. Посмотрите, на кого оформлен земельный участок — на родителей или ребёнка. 3. Если у семьи несколько участков, выберите тот, в отношении которого выгоднее применить вычет. 6. Подайте уведомление в налоговую о выбранном участке. Это можно сделать и через МФЦ. 7. После этого проверьте налоговое уведомление и убедитесь, что льгота учтена. 📌 Главное — не просто знать о льготе, а проверить, применима ли она именно к вашему участку. Для многодетной семьи это несколько простых действий, которые могут уменьшить земельный налог. пп. 5, 6.1 ст. 391 НК РФ #новости